¿Tienes una propiedad en renta? Estos son los impuestos por arrendamiento de inmuebles que debes pagar
- Grupo Altea MG
- hace 5 días
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¿Tienes una propiedad en renta? Estos son los impuestos por arrendamiento de inmuebles que debes pagar
Bienvenido al blog.
Rentar un inmueble puede ser una de las decisiones más inteligentes para cuidar tu patrimonio o incluso hacerlo crecer. El arrendamiento de inmuebles no solo es un negocio rentable, también es una excelente forma de generar ingresos pasivos que te dan libertad y estabilidad financiera.
Pero como en todo lo bueno, siempre hay un “pero”… y en este caso, se llama SAT.
El Servicio de Administración Tributaria no descansa, y si quieres mantener tu negocio de arrendamiento en regla, evitar sanciones y seguir disfrutando de tus ingresos con tranquilidad, es vital que entiendas cuáles son tus impuestos y obligaciones fiscales. No es opcional, es parte del juego.
Por eso en este blog te vamos a hablar de forma clara y directa sobre los impuestos por arrendamiento de inmuebles, las opciones de régimen fiscal que existen para arrendadores, qué debes cumplir en cada caso, y como funcionan las retenciones de ISR e IVA. Porque si vas a rentar, que sea con conocimiento, con estrategia y con la seguridad de estar haciendo las cosas bien.
Régimen de Arrendamiento.
El régimen de arrendamiento es el esquema fiscal bajo el cual se deben pagar impuestos por los ingresos obtenidos al rentar bienes inmuebles. Dentro de este régimen existen tres formas de tributación: Persona Moral, Persona Física y Persona Física RESICO, cada una con reglas y beneficios distintos.
Persona Moral: Empresas o sociedades legalmente constituidas que obtienen ingresos por rentar inmuebles. Pagan impuestos sobre su utilidad con una tasa fija del 30% y pueden deducir gastos relacionados con el inmueble.
¿A quién le conviene? A empresas constructoras, inmobiliarias o sociedades que administran múltiples propiedades en renta y necesitan optimizar deducciones y estrategias fiscales más complejas.
Persona Física: Individuos que rentan inmuebles a su nombre y tributan conforme a tablas progresivas de ISR. Pueden deducir ciertos gastos como mantenimiento, predial y seguros.
¿A quién le conviene? A personas que rentan uno o varios inmuebles de manera regular y que buscan deducir sus gastos sin cumplir con los requisitos más estrictos de una persona moral.
Persona Física RESICO: Régimen simplificado para personas físicas con ingresos menores a 3.5 millones de pesos anuales. Tiene tasas reducidas (de 1% a 2.5%) y un cálculo mucho más sencillo.
¿A quién le conviene? A pequeños arrendadores, como alguien que solo renta una casa o un departamento, y busca pagar menos impuestos con una carga administrativa mínima.
Obligaciones Fiscales e Impuesto por Arrendamiento.
Obligaciones fiscales generales para arrendadores
RFC y e.firma:
Antes de poder rentar un inmueble legalmente, necesitas estar dado de alta ante el SAT con tu RFC (Registro Federal de Contribuyentes) y contar con tu e.firma, que es una especie de “llave digital” que te identifica de forma segura en los trámites fiscales. Sin estos dos elementos, no puedes facturar ni presentar tus declaraciones, por lo que son el primer paso obligatorio para cualquier arrendador.
Buzón tributario activo:
El buzón tributario es el medio por el cual el SAT se comunica contigo. Funciona como una bandeja de entrada oficial donde recibirás avisos, requerimientos o notificaciones importantes. Tenerlo activo y revisarlo con frecuencia es obligatorio, ya que ignorar un mensaje del SAT puede traer multas o sanciones.
Emitir y expedir facturas electrónicas (CFDI):
Cada vez que cobras una renta, debes emitir una factura electrónica o CFDI que respalde ese ingreso. Es un requisito indispensable para cumplir con tus obligaciones fiscales, ya que el SAT necesita saber cuánto estás ganando. Además, algunos inquilinos te la pueden exigir para deducir ese gasto, así que emitirla no solo es obligatorio, sino también necesario para mantener una relación formal y transparente con tus arrendatarios.
Declaración mensual de ISR (pago provisional):
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) no se paga todo junto al final del año; se paga cada mes de forma anticipada en lo que se conoce como pago provisional. Esto significa que, según los ingresos que generes por arrendamiento, deberás calcular y pagar un porcentaje al SAT todos los meses. Esto ayuda a distribuir tu carga fiscal durante el año y mantenerte al corriente.
Declaración mensual de IVA:
Si estás rentando un inmueble comercial (como un local u oficina), también debes declarar el IVA que estás cobrando. Esto implica reportar mes con mes cuánto IVA cobraste a tus inquilinos y cuánto IVA pagaste en tus gastos, para que el SAT te cobre solo la diferencia. Es importante aclarar que si rentas una casa o departamento para uso habitacional, puede que esta obligación no aplique porque esas rentas están exentas de IVA, pero siempre debes analizar tu caso específico.
Declaración anual:
Al finalizar el año, deberás presentar tu declaración anual, en la que se suman todos tus ingresos, se restan las deducciones autorizadas, y se calcula el ISR definitivo. Aquí también se toma en cuenta lo que ya pagaste durante el año (en tus pagos provisionales), por lo que si pagaste de más, podrías tener un saldo a favor. Esta declaración es crucial para cerrar tu ejercicio fiscal correctamente y evitar problemas con el SAT.
Obligaciones fiscales específicas según el régimen
Persona Moral
ISR con tasa fija del 30%: Las personas morales deben calcular y pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) aplicando una tasa fija del 30% sobre su utilidad fiscal, es decir, la diferencia entre sus ingresos y gastos deducibles. Esta obligación implica llevar una contabilidad clara, precisa y soportada con documentos válidos ante el SAT.
Contabilidad electrónica: Están obligadas a llevar contabilidad electrónica completa, lo que incluye pólizas, balanzas, catálogos de cuentas y comprobantes fiscales digitales (CFDI). Esta contabilidad debe enviarse periódicamente al SAT a través del buzón tributario.
Retenciones de ISR e IVA por servicios profesionales: Cuando contratan servicios profesionales (como asesoría, contabilidad o diseño), deben retener una parte del ISR e IVA del prestador del servicio y enterarlo al SAT. Esto forma parte de su función como agente retenedor.
Declaración Informativa de Operaciones con Terceros (DIOT): Mensualmente deben presentar esta declaración informativa que detalla las operaciones realizadas con proveedores, especialmente aquellas relacionadas con IVA.
Cuotas obrero-patronales (si tienen empleados): Si tienen empleados, deben afiliarse al IMSS y cubrir las cuotas correspondientes a la seguridad social, tanto las del trabajador como las del patrón.
Impuesto sobre nóminas (si tienen empleados): Además de las cuotas al IMSS, deben pagar el impuesto sobre nóminas, que es un gravamen estatal calculado sobre el total de los sueldos pagados.
Persona Física con actividad de arrendamiento
ISR con tasas progresivas: Pagan ISR bajo una tabla de tarifas que van del 1.92% al 35%, dependiendo de su nivel de ingresos mensual. Cuanto más ganan, mayor es la tasa aplicada.
Deducción opcional del 30% o deducción de gastos reales: Pueden optar por deducir los gastos reales del mes relacionados con el inmueble (como predial, mantenimiento o seguros), o bien aplicar la deducción opcional del 30%, que les permite deducir automáticamente el 30% de sus ingresos sin necesidad de comprobar gastos.
Contabilidad electrónica: Al igual que una persona moral, deben llevar contabilidad electrónica. Aunque el SAT ha flexibilizado esta obligación, se recomienda para mantener orden fiscal y estar preparados ante cualquier revisión.
Retenciones de ISR e IVA por arrendar a personas morales: Si el arrendatario es una persona moral, esta está obligada a retener una parte del ISR y del IVA del arrendador. Estas retenciones son importantes porque permitirá acreditarlas contra el impuesto a pagar en su declaración mensual.
Declaración Informativa de Operaciones con Terceros (DIOT): También deben presentar la DIOT de forma mensual, detallando sus operaciones con proveedores sujetos a IVA.
Cuotas obrero-patronales (si tienen empleados): Si cuentan con personal de apoyo, deben inscribirse como patrón ante el IMSS y cubrir las cuotas obrero-patronales correspondientes.
Impuesto sobre nóminas (si tienen empleados): Al igual que las empresas, si tienen trabajadores contratados directamente, deben calcular y pagar este impuesto estatal sobre el total de las remuneraciones pagadas.
Acreditamiento de gastos personales en la declaración anual: En su declaración anual pueden deducir ciertos gastos personales como honorarios médicos, colegiaturas o seguros, lo cual puede generar un saldo a favor en ISR que pueden recuperar del SAT.
Persona Física RESICO
ISR con tasas reducidas del 1% al 2.5%: En este régimen simplificado, el ISR se calcula aplicando una tasa baja directamente sobre los ingresos cobrados en el mes. La tasa depende del monto total de ingresos acumulados, lo que hace el cálculo más ágil.
No pueden deducir gastos: Una de las condiciones de este régimen es que no pueden hacer ninguna deducción de gastos. Es decir, no pueden restar ni predial, ni mantenimiento, ni seguros, porque el beneficio ya se refleja en las tasas reducidas de ISR.
Cuotas obrero-patronales (si tienen empleados): Si contratan personal, deben inscribirse como patrón en el IMSS y pagar las cuotas correspondientes, al igual que en los otros regímenes.
Impuesto sobre nóminas (si tienen empleados): También deberán cumplir con el impuesto sobre nóminas si cuentan con trabajadores, de acuerdo con las reglas del estado en el que operan.
ISR e IVA retenido por arrendamiento
Cuando una persona física o persona física RESICO renta un inmueble a una persona moral, entran en juego las retenciones de impuestos, una figura que obliga a la empresa (persona moral) que paga la renta del inmueble, a retener una parte del impuesto que correspondería pagar al arrendador, y enterarlo directamente al SAT.
Esta obligación se aplica para facilitar la recaudación del fisco, asegurando que una parte de los impuestos generados en este tipo de operaciones sean retenidos de inmediato.
¿Cuándo surgen estas retenciones?
Estas retenciones únicamente aplican cuando el arrendador es una persona física o una persona física en RESICO, y el arrendatario es una persona moral. Es decir, cuando una empresa renta un inmueble que pertenece a una persona física.
La persona moral (empresa) tiene la obligación de retener parte del ISR y del IVA generado por la renta, y posteriormente pagarlo al SAT a nombre del arrendador.
Retención de ISR por arrendamiento
Tasa general del 10%: En el caso de personas físicas que tributan en el régimen de arrendamiento, la empresa que renta el inmueble les retiene el 10% del monto total del ingreso por concepto de renta. Esta retención funciona como un pago provisional a cuenta del ISR mensual.
Tasa del 1.25% para RESICO: Para arrendadores inscritos en el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO), la empresa retiene el 1.25% del subtotal de los ingresos cobrados en el mes. Esta retención también funciona a cuenta del ISR mensual.
Retención de IVA por arrendamiento
Tasa del 10.6667%: Cuando se renta un inmueble con IVA (por ejemplo, locales comerciales o bodegas), la persona moral debe retener al arrendador dos terceras partes del IVA causado, lo que equivale al 10.6667% del valor de la renta antes de impuestos. La empresa pagará esta retención directamente al SAT, y el arrendador podrá acreditarla contra el IVA que le corresponde enterar.
¿Es un beneficio o un obstáculo?
Estas retenciones pueden ser vistas como un beneficio fiscal para el arrendador, ya que:
Representan un anticipo que reduce el monto de ISR o IVA que debe pagar en sus declaraciones.
Disminuyen el riesgo de acumulación de impuestos y facilitan el cumplimiento fiscal.
Sin embargo, también pueden representar un problema de flujo de efectivo, ya que el arrendador no recibe ese dinero directamente. Es decir, aunque el monto retenido le ayuda fiscalmente, no entra a su cuenta bancaria, lo cual puede dificultar su liquidez inmediata para gastos u operaciones
Elegir el régimen fiscal correcto para tus actividades de arrendamiento no solo puede ayudarte a pagar menos impuestos, también te permite cumplir con tus obligaciones sin contratiempos y tomar decisiones más estratégicas para el crecimiento de tu patrimonio. Cada régimen conlleva reglas y cargas fiscales distintas, por lo que conocerlas a fondo es clave para evitar errores, sanciones o pagos innecesarios.
Por eso, contar con la asesoría de un contador profesional no es un lujo, es una necesidad. En Grupo Altea podemos ayudarte a elegir el régimen más conveniente para tu caso, calcular correctamente tus impuestos y darte el mejor respaldo fiscal frente al SAT. Cotiza nuestros servicios o agenda una asesoría personalizada dando clic en el botón.